Actele și avizele, pas cu pas

Ultima actualizare: 7 septembrie 2026.

Nimeni nu-ți spune la început că o casă se construiește de două ori: o dată pe hârtie, o dată pe teren. Partea de hârtie durează, cap la cap, între o jumătate de an și un an — și are o ordine care nu se poate sări. Din 25 august 2026, tot acest drum e guvernat de noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), care a înlocuit vechea Lege 50/1991 — ghidul de față urmează regulile noi. Iată drumul întreg, cu termene și costuri orientative, ca să-l poți planifica în calendar și în buget.

Pasul 0 — certificatul de urbanism, înainte de orice

Certificatul de urbanism (CU) e o hârtie de informare: primăria îți spune ce ai voie să construiești pe acel teren — regim de înălțime, cât din teren poate fi ocupat, retrageri față de vecini — și înșiră avizele pe care ți le va cere la autorizare. Cere-l înainte să cumperi terenul: costă puțin (zeci de lei, diferă de la o primărie la alta), nu te obligă la nimic și e singurul mod sigur de a afla dacă visul tău încape, legal, pe acel teren. Termen tipic de eliberare: 2–4 săptămâni, cu primării care ajung și la 1–2 luni — deși termenul legal de emitere e de 15 zile lucrătoare, bun de amintit politicos unei primării care întârzie.

Pasul 1 — studiile terenului

Două studii stau la baza proiectului: ridicarea topografică (măsurarea exactă a terenului, orientativ 600–1.500 lei) și studiul geotehnic (orientativ 1.000–3.500 lei) — cel care spune pe ce calci și cum se fundează casa. Despre al doilea avem un ghid separat: merită citit înainte de cumpărarea terenului, nu după.

Pasul 2 — proiectul și avizele

Proiectul pentru autorizare (DTAC) e întocmit de un arhitect cu drept de semnătură, împreună cu inginerul de structură și proiectanții de instalații. În paralel se obțin avizele cerute prin CU: de regulă furnizorii de utilități (curent, apă, gaz unde există), iar după caz mediu, drumuri, sănătatea populației sau altele — lista diferă de la un teren la altul. Durată realistă pentru proiect plus avize: 2–4 luni. Întreabă de la început cine aleargă după avize — tu sau proiectantul — și cu ce cost.

Pasul 3 — autorizația de construire

Cu dosarul complet, primăria are prin lege 30 de zile pentru a emite autorizația; în practică socotește 1–2 luni. La emitere plătești taxa de autorizare: 0,5 % din valoarea declarată a lucrărilor pentru locuințe (se regularizează la final, pe valoarea reală). Autorizația e valabilă trei ani ca să începi lucrările și are înscrisă o durată de execuție; dacă nu te încadrezi, valabilitatea se poate prelungi cu cel mult 12 luni — cere prelungirea din timp, înainte de expirare (termenul exact de depunere ți-l confirmă primăria), altfel reiei procedura. Iar pentru case unifamiliale mici din mediul rural (orientativ până în 150 m²), noul Cod aduce o procedură simplificată de notificare în locul autorizației clasice — întreabă primăria dacă terenul tău se califică.

Pasul 4 — începerea lucrărilor, cu anunț

Începerea șantierului se anunță în scris, cu cel puțin 10 zile înainte, la primărie și la Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC). Tot de la începere se datorează cotele ISC — în total în jur de 0,6 % din valoarea lucrărilor (o parte la începere, restul până la recepție). Șantierul are nevoie de un diriginte de șantier autorizat — un specialist independent, plătit de tine, care verifică fazele importante și semnează documentele de calitate. Onorariu orientativ pentru o casă: 5.000–15.000 lei. Nu e o formalitate: fără diriginte nu există recepție, iar fără recepție casa nu există legal. (Excepțiile legale sunt înguste — de pildă locuințe doar cu parter din mediul rural, la persoane fizice — dar și acolo dirigintele rămâne o idee bună.)

Pasul 5 — recepția și intabularea

La final, o comisie din care face parte, prin lege, și reprezentantul primăriei face recepția la terminarea lucrărilor — procesul-verbal de recepție e actul care transformă șantierul în casă. Cu el obții certificatul de atestare a edificării și intabulezi casa în cartea funciară. Abia din acest moment o poți vinde sau ipoteca — și o asiguri ca locuință în condiții normale. Durată tipică pentru recepție plus intabulare: 1–2 luni.

Socoteala întreagă a hârtiilor

• Timp: certificat de urbanism 2 săptămâni–2 luni · studii + proiect + avize 2–4 luni · autorizația 1–2 luni · recepție + intabulare 1–2 luni. Hârtiile singure: în jur de 6–10 luni, în paralel cu care poți alege constructorul.
• Bani: proiectarea și dirigenția, taxa de autorizare și cotele ISC sunt cuprinse în estimarea mergol ca procente din valoarea lucrărilor — le vezi în rândul „Proiectare, avize și taxe”. Studiile terenului și avizele individuale se plătesc separat, bucată cu bucată.
• Regula de aur: nu semna nimic pe teren și nu comanda proiect până nu ai citit certificatul de urbanism. E ieftin, e rapid și îți spune adevărul despre teren înainte să-l plătești.

← înapoi la configurator

Ghid orientativ scris pentru configuratorul Mergol; nu înlocuiește proiectul de arhitectură și nici consultanța juridică sau fiscală. Costurile și termenele citate sunt valori de piață orientative, valabile la data publicării.